Menu
Principiile pe care legea trebuie să le urmeze
Art. 1 – (3) În aplicarea prezentei legi se va ține cont de următoarele principii :
a) promovarea, apărarea valorilor civice, ale democraţiei şi statului de drept
b) urmărirea realizării intereselor comune ale proprietarilor din condominiu, prin administrarea, exploatarea, întreţinerea, repararea, reabilitarea, consolidarea şi modernizarea proprietăţii comune și menţinerea în stare bună a întregului condominiu, precum și prin respectarea drepturilor şi asumarea obligaţiilor de către toţi proprietarii dintr-un condominiu
c) eficientizarea administrării proprietății comune din condominii și a gestionării fondurilor asociației de proprietari, menținerea în stare de funcționare normală și în stare de siguranță a clădirii fiind prioritare pentru proprietari și pentru asociația de proprietari
d) autonomia asociaţiilor de proprietari în condițiile legii, cu respectarea prevederilor legale impuse de coproprietatea forțată
f) transparenţă în organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari;
Clarificări asupra noțiunii de statut
Art. 2 – v) statut – act cuprinzând ansamblul de dispoziţii, adoptat de cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor ⅔ a reprezentanţilor unităţilor de proprietate imobiliară dintr-un condominiu, prin care se reglementează scopul, structura şi modul de organizare și funcționare a asociaţiei de proprietari, conform prevederilor prezenței legi;
Minimum 5 unitati de proprietate imobiliara
Art. 3 – (1) În scopul exercitării drepturilor și obligațiilor ce le revin asupra proprietăţii comune, în cazul condominiilor cu cel puțin 5 unități de proprietate imobiliară, se constituie asociaţii de proprietari, care se organizează şi funcţionează conform prevederilor prezentei legi.
Art. 3 – (11) Prevederile alin. (1) nu interzic proprietarilor din condominiile cu 3 sau 4 unități de proprietate imobiliară să se constituie în asociații de proprietari potrivit prevederilor prezentei legi.
Clarificări privind compartimentul specializat
Art. 10 – (1)Autorităţile administraţiei publice locale organizează în cadrul aparatului de specialitate al primarului un compartiment specializat în sprijinirea, îndrumarea şi controlul asociaţiilor de proprietari de pe raza unităţii administrativ-teritoriale.
Asociația se înființează de către proprietari și nu de către proprietăți
Art. 13 – (1) Asociaţia de proprietari se înfiinţează prin acordul scris a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor, indiferent de numărul de unități de proprietate imobiliară deținute dintr-un condominiu.
Posibilitatea de a constitui Asociații separate și pe clădiri
Art. 13 – (2) În condominiile cu mai multe tronsoane sau scări se pot constitui asociaţii de proprietari pe fiecare tronson, scară sau clădire în parte numai în condiţiile în care proprietatea comună aferentă tronsoanelor, scărilor sau clădirilor poate fi delimitată şi în condiţiile în care există branşamente separate pe fiecare scară, tronson sau clădire.
Decizia de divizare o ia doar partea care se separă
Art. 13 – (3) Divizarea unei asociaţii de proprietari existente în două sau mai multe asociaţii, pe scări sau tronsoane, se face numai în condiţiile în care proprietatea comună aferentă tronsoanelor sau scărilor poate fi delimitată şi în condiţiile în care există branşamente separate pe fiecare scară sau tronson, la propunerea majorităţii proprietarilor din scara sau tronsonul respectiv, cu acordul majorităţii proprietarilor din asociaţia ce urmează a se diviza din scara, tronsoanele sau clădirea ce urmează a se diviza cu condiția de a nu exista datorii către furnizorii de servicii.
Dezvoltatorii nu se pot opune constituirii Asociației
Art. 14 – (2) Proprietarii/dezvoltatorii ansamblurilor rezidenţiale nu se pot opune constituirii asociaţiilor de proprietari în condiţiile prezentei legi.
Eliminare acord de asociere
Art. 17 – (8) Statutul asociaţiei de proprietari, actualizat, se depune de către preşedintele asociaţiei de proprietari, ori de câte ori sunt modificări, la judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul în conformitate cu prevederile art. 21 alin. (3)
Condițiile pentru modificarea statutului + eliminare acord asociere
Art. 21 – (1) Pentru modificarea sau completarea statutului, în cadrul adunării generale a asociaţiei de proprietari este necesar acordul a cel puţin jumătate plus unu două treimi din numărul proprietarilor membri ai asociației de proprietari.
Termen de înregistrare a statutului
Art. 21 – (3) Orice modificare sau completare a statutului sau a acordului de asociere cu privire la organele de conducere ale Asociaţiei de proprietari se înregistrează, în termen de cel mult 30 de zile, la judecătoria care a emis încheierea judecătorească de înfiinţare, fără alte formalităţi.
Clarificări legate de statut si acord de asociere
Art. 21 – (4) Modificările şi/sau completările aduse statutului sau acordului de asociere fără respectarea prevederilor alin. (3) nu sunt opozabile faţă de proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari proprietarii din condominiu sau faţă de terţi.
Reducerea valabilității adeverinței de la Asociație
Art. 33 – (2) – a) proprietarul prezintă o adeverinţă din partea asociaţiei de proprietari, care reprezintă dovada achitării până la acea dată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, iar în cazul neachitării integrale, menţionarea cuantumului debitelor existente la acea dată. Adeverinţa va avea număr de înregistrare din evidenţele asociaţiei, data eliberării şi termenul de valabilitate de 30 de zile calendaristice va fi de maxim 15 de zile calendaristice de la data eliberării. …
Conținutul adeverinței de la Asociație
Art.33 – (2) – a1) adeverința prevăzută la lit. a) va cuprinde, inclusiv debitele sau, în cazul în care cuantumul acestora nu este cunoscut, sursa debitelor, înstrăinătorului cu privire la proprietatea comună, născute anterior înstrăinării și a căror executare se va realiza de către noul proprietar, total sau parțial, ulterior achiziționării unității de proprietate imobiliară.
Clarificări privind termenul de la care Asociația poate acționa în instanța restanțierul
Art. 78 – (2) Asociaţia de proprietari, prin preşedinte, are dreptul de a acţiona în instanţă proprietarul care se face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 zile de la afişarea listei, informând membrii asociaţiei prin afişare la avizier.
Ansamblul rezidențial conține unul sau mai multe condominii
Art. 2 – b) ansamblu rezidenţial – imobil format din teren cu una sau mai multe construcţii, amplasate izolat, înşiruit sau cuplat, în care există cel puţin 3 proprietăţi individuale reprezentate de locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie şi cote-părţi indivize de proprietate comună în care se pot constitui unul sau mai multe condominii
Clarificări
Art. 2 – p) părţi comune – părţile din clădire şi/sau din terenul aferent acesteia care nu sunt proprietăţi individuale şi sunt destinate folosinţei tuturor proprietarilor sau unora dintre aceştia, precum şi alte bunuri care, potrivit legii sau voinței părților, sunt în folosinţă comună. Părţile comune sunt bunuri accesorii în raport cu proprietăţile individuale, care constituie bunurile principale, potrivit art. 648 alin. (2) din Codul civil, adoptat prin Legea nr. 287/2009, cu modificările și completările ulterioare. Toate părţile comune formează obiectul proprietăţii comune. Părţile comune nu pot fi folosite decât în comun şi sunt obiectul unui drept de coproprietate forţată;
Clarificare
Art. 2 – h) condominiu – imobil format din teren cu una sau mai multe construcţii, în care există cel puţin 3 proprietăţi individuale reprezentate de locuinţe şi locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie, după caz, şi cote-părţi indivize de proprietate comună forțată
Clarificări asupra noțiunii de proprietate privată
Art. 2 – t) proprietate individuală – locuinţa sau spaţiul cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, parte dintr-un condominiu, destinată locuirii sau altor activităţi, deţinută în proprietate exclusivă. Proprietatea individuală constituie bunul principal în sensul art. 546 din Codul civil
Clarificări definiție condominiu
Art. 3 -(3) În sensul art. 2 lit. h), constituie condominiu:
a) una sau mai multe clădiri cu mai multe locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie în care există proprietăţi individuale şi proprietăţi comune;
b) una sau mai multe clădiri multietajate; un tronson cu una sau mai multe scări din cadrul clădirii multietajate în cazul în care se poate delimita proprietatea comună;
Clarificări asupra modificării suprafeței utile a unei proprietăți individuale
Art. 5 – (1) În cazul modificării suprafeţei utile a unei proprietăţi individuale, toate cotele-părţi indivize din condominiu se modifică proporţional potrivit legii și cu respectarea prevederilor Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare.
Art. 5 – (2) Costurile aferente modificării tuturor cotelor-părți sunt în sarcina proprietarului unității de proprietate imobiliară a cărei suprafață utilă a fost modificată.
Cartea tehnică este disponibilă tuturor proprietarilor, iar documentația tehnică este pusă la dispoziția asociației în maximum 60 de zile de la data constituirii asociației de proprietari
Art. 8 – (2) Proprietarii/dezvoltatorii ansamblurilor rezidențiale sunt obligați ca la data înstrăinării unităților de proprietate imobiliară din condominii să pună la dispoziție, cu titlu gratuit, tuturor cumpărătorilor cartea tehnică a imobilului.
Art. 8 – (3) Proprietarii/ dezvoltatorii ansamblurilor rezidențiale sunt obligați să predea comitetului executiv al asociației de proprietari, cu titlu gratuit, pe bază de proces-verbal, cartea tehnică a imobilului, precum și copii ale documentației care a stat la baza autorizării construcției, inclusiv proiectele acestora, în termen de 60 de zile de la data constituirii asociației de proprietari.
Completare termene legate de notarea debitelor in cartea funciară
Art. 33 – (9) Președintele asociației de proprietari are obligaţia solicitării notării în cartea funciară a debitelor mai vechi de 3 luni şi care depăşesc valoarea salariului de bază minim brut pe ţară garantat în plată sau a debitelor mai vechi de 18 luni consecutiv în cazul în care valoarea totală a acestora nu depășește valoarea salariului de bază minim brut pe ţară garantat în plată. Birourile de cadastru şi publicitate imobiliară vor proceda la notarea acestor debite în cartea funciară a locuinţelor sau spaţiilor cu altă destinaţie.
Radierea debitelor din cartea funciară se face fără taxă
Art. 33 – (10) Notarea și radierea în cartea funciară a debitelor prevăzute la alin. (9) este scutită de plata oricărei taxe.
Clarificări privind rampele de acces
Art. 361.
(1) Asociațiile de proprietari pot să execute lucrările de construcție a rampelor de acces pentru persoanele cu dizabilități la intrarea în condominii, cu respectarea legislației în vigoare privind executarea și autorizarea lucrărilor de construcții, în limita fondului de reparații constituit, cu respectarea prevederilor Legii nr. 448/2006 privind drepturile persoanelor cu handicap.
(2) Autoritățile administrației publice locale pot sa asigure, din bugetul local al unității administrativ teritoriale/subunității administrativ teritoriale, finanțarea totală sau parțială a costurilor necesare realizării lucrărilor de construire a rampelor de acces prevăzute la alin. (1).
Clarificări privind instalarea și utilizarea echipamentelor de tip CCTV
Art. 38 – (4)Instalarea, utilizarea echipamentelor de supraveghere video tip CCTV și stocarea datelor cu caracter personal înregistrate de acestea pe părțile de uz comun (inclusiv lifturi) se realizează conform legislației în vigoare privind protectia datelor cu caracter personal
Clarificări privind acordurile de schimbare a destinației locuințelor
Art. 40 – (21) Avizul scris al comitetului executiv și acordul scris, prealabil, al proprietarilor direct afectați prevăzute la alin. (1) sunt valabile cel mult patru ani, cu posibilitatea reînnoirii acestora în aceleași condiții în care au fost obținute.
Art. 40 – (22) Convenția prevăzută la alin. (2) se va reînnoi, cu acordul părților, anterior oricărei modificări a activității declarate de către proprietarul care a solicitat acordul pentru schimbarea destinației locuinței sau spațiului cu altă destinație decât aceea de locuință.
Art. 40 – (23) În lipsa unui termen de valabilitate a avizului scris al comitetului executiv și a acordului scris, prealabil, al proprietarilor direct afectați prevăzute la alin. (1), convenit potrivit voinței părților, începând cu data intrării în vigoare a prezentei legi, acestea sunt valabile patru ani, cu posibilitatea reînnoirii în aceleași condiții în care au fost obținute. Prevederile alin. (21) se aplică în mod corespunzător.
Clarificări
Art. 94 – (1) Raporturile dintre furnizorii serviciilor de utilităţi publice şi asociaţiile de proprietari – în calitate de consumatori utilizatori colectivi sau proprietari în calitate de consumatori utilizatori individuali, după caz, se stabilesc la nivelul branşamentului, respectiv al racordului, în punctul de delimitare/separare a instalaţiilor între reţeaua publică de distribuţie a utilităţilor şi reţeaua interioară a utilizatorului, respectiv a utilizatorului colectiv sau a consumatorului utilizatorului individual, după caz.
Clarificări privind titularul de contract al serviciilor de utilități publice
Art. 94 – (2) Calitatea de utilizator, titular al contractului de furnizare/prestare servicii de utilităţi publice, revine:
a) asociaţiei de proprietari, în cazul în care instalaţiile aflate în proprietatea sau administrarea furnizorului interioare ale condominiului aflate în proprietatea comună a tuturor proprietarilor se branşează/racordează la instalaţiile comune interioare ale condominiului aflate în proprietatea comună a tuturor proprietarilor rețelele publice aflate în administrarea furnizorului, în punctul de delimitare a instalațiilor;
b) proprietarului, în cazul în care instalaţiile aflate în proprietatea sau administrarea furnizorului se branşează/ racordează direct la instalaţiile interioare individuale ale apartamentului sau spaţiului cu altă destinaţie decât cea de locuinţă ce aparțin proprietății individuale interioare individuale ale apartamentului sau spaţiului cu altă destinaţie decât cea de locuinţă ce aparţin proprietăţii individuale se branşează la rețelele publice administrate de furnizor, în punctul de delimitare a instalațiilor;
Clarificări privind facturarea serviciilor de utilități publice
Art. 95 În imobilele de tip condominiu, facturarea serviciilor de utilităţi publice se face de către furnizor cu respectarea dispoziţiilor prezentei legi legale, într-unul dintre următoarele două moduri:
a) facturarea în comun la nivel de asociaţie de proprietari, reprezentând contravaloarea serviciului furnizat/prestat pentru întreg imobilul condominiul, care se repartizează de către administrația asociației tuturor proprietarilor din condominiu, în conformitate cu regulile de repartizare stabilite prin prezenta lege şi/sau prin legislaţia specifică serviciului de utilitate publică respectiv;
b) facturarea individuală la nivel de proprietar, reprezentând contravaloarea serviciului furnizat/prestat condominiului, precum și pentru fiecare unitate de proprietate imobiliară din condominiu, care se repartizează de către furnizor tuturor proprietarilor din condominiu, în conformitate cu regulile de repartizare stabilite prin prezenta lege şi/sau prin legislaţia specifică serviciului de utilitate publică respectiv.
Clarificări
Art. 96 – (5) Operatorii economici care furnizează/prestează servicii de utilităţi publice către consumatorii utilizatorii alimentaţi/racordaţi printr-un branşament/racord comun au obligaţia să asigure aceste servicii numai dacă la nivel de condominiu există o asociaţie de proprietari constituită în condiţiile legii care să aibă calitatea de utilizator, titular de contract, sau dacă în termen de 180 de zile de la data intrării în vigoare a prezenței legi se constituie asociaţii de proprietari conform legii.
Art. 96 – (6) Contractele de furnizare/prestare servicii de utilităţi publice în care asociaţia de proprietari este titular de contract se încheie pentru toţi consumatorii proprietarii din condominiu, inclusiv pentru proprietarii din condominiu care nu sunt semnatari ai acordului de asociere şi nu au calitatea de membri ai asociaţiei de proprietari.
Art. 97 – (4) Convenţiile individuale de facturare a serviciului public de alimentare cu apă şi cu energie termică încheiate între furnizor şi proprietarii din condominii în calitate de consumatori utilizatori individuali, anexate la contractul de furnizare/prestare încheiat la nivelul asociaţiei, se încheie în una dintre următoarele condiţii:
a)la propunerea furnizorului serviciilor de utilităţi publice, cu acordul scris al tuturor proprietarilor din condominiu;
b)la solicitarea asociaţiei de proprietari, în urma hotărârii adunării generale cu acordul scris al tuturor proprietarilor din condominiu.
Art. 99 – (3) În cazul facturării individuale la nivel de proprietar, conform art. 95 lit. b), furnizarea serviciilor de utilități publice la nivelul întregului condominiu nu poate fi întreruptă/sistată temporar pentru neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de către unul sau mai mulţi proprietari. Furnizarea serviciilor comunitare de utilităţi publice poate fi întreruptă/sistată temporar numai proprietarilor restanţieri, până la achitarea facturilor/sumelor restante, în baza contractului de furnizare/ prestare încheiat la nivel individual, respectiv a convenţiei individuale de facturare încheiată între furnizor şi proprietarii din condominii în calitate de consumatori utilizatori individuali, anexate la contractul de furnizare/prestare încheiat la nivelul asociaţiei.
Clarificări asupra contractului de servicii publice al proprietarului
Art. 100 – d) proprietarului, în cazul în care instalaţiile aflate în proprietatea sau administrarea furnizorului interioare ce aparţin proprietăţii individuale se branşează/ racordează direct la instalaţiile interioare ce aparţin proprietăţii individuale aflate în proprietatea sau administrarea furnizorului la punctul de delimitare/separare a instalaţiilor între reţeaua de distribuţie a utilităţilor şi reţeaua interioară a utilizatorului.
Obligativitatea existenței branșamentului general
Art. 101 – (2) Proprietarii/Dezvoltatorii ansamblurilor rezidenţiale au obligaţia să monteze la branşamentele imobilelor contoare de măsurare înregistrare a consumurilor, conform legislaţiei în vigoare. Determinarea consumurilor care se facturează se face numai prin metoda directă în baza indicaţiilor contoarelor montate la branşamentul fiecărui imobil din ansamblul rezidenţial, precum și branșamentul general al ansamblului rezidențial
Clarificări asupra noțiunii de membru: proprietar sau coproprietar
Art. 2 – o) membru al asociaţiei de proprietari – un proprietar sau un coproprietar unei unităţi de proprietate imobiliară dintr-un condominiu semnatar al acordului de asociere sau al unei cereri de adeziune depusă la asociaţie;
Clarificări asupra noțiunii de proprietar
Art. 2 – s) proprietar – persoana fizică sau juridică, titular al unui drept de proprietate asupra a cel puţin a cel puțin unei cote părți dintr–o unitate de proprietate imobiliară dintr-un condominiu
Și proprietarii pot sesiza compartimentele de specialitate
Art. 10 – (4) Compartimentele prevăzute la alin. (1) exercită controlul asupra activității financiar-contabile din cadrul asociațiilor de proprietari, din oficiu ori la solicitarea unuia sau mai multor membri proprietari din cadrul unei asociații de proprietari.
Calitatea de membru proprietar se dobândește imediat după depunerea cererii de aderare
Art. 17 – (7) Înscrierea ulterioară în asociație a proprietarilor care nu au fost prezenți la adunarea proprietarilor în vederea constituirii asociației de proprietari sau care au dobândit calitatea de proprietari ulterior adunării de constituire, după caz, se face de drept la cererea scrisă a acestora, prin semnarea unei cereri de aderare. Prin grija președintelui asociației de proprietari, actele adiţionale cererile de aderare se atașează dosarului de înființare a asociației, se păstrează la sediul asociației și se prezintă compartimentelor de specialitate din cadrul primăriei, la solicitarea acestora. Cererea de aderare se încheie în 2 exemplare, ștampilate, înregistrate și semnate, de către președinte și proprietar.
Dreptul de a fi ales condiționat de lipsa de restanțe
Art. 27 Toţi proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari au dreptul să participe, cu drept de vot, la adunarea generală a asociaţiei de proprietari, să îşi înscrie candidatura, să candideze, să aleagă şi să fie aleşi în structura organizatorică a asociaţiei de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana în cauză trebuie sa aibă capacitate deplină de exerciţiu şi să nu aibă restanțe la plata cheltuielilor comune mai vechi de 90 de zile.
Clarificări asupra costurilor consultării arhivei
Art. 28 – (1) Proprietarii din condominiu au dreptul să fie informaţi în legătură cu toate aspectele ce privesc activitatea asociaţiei, să solicite în scris şi să primească copii după orice document al acesteia. Proprietarii care solicită copii după documentele asociaţiei de proprietari vor suporta costul de multiplicare a acestora și costul pentru scoaterea din arhivă a documentelor, pe baza de documente justificative.
Modificare termen răspuns pentru contestarea listei de plată
Art. 28 – (3) Proprietarii din condominii au dreptul să primească explicaţii cu privire la calculul cotei de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi, după caz, să o conteste în scris în termen de 10 zile de la afişarea listei de plată. Preşedintele asociaţiei de proprietari este obligat să răspundă, în scris, la contestaţie în termen de 10 15 zile de la primirea acesteia.
Modificare termen contestații către compartimentele specializate
Art. 28 – (4) În cazul în care preşedintele sau administratorul nu ia toate măsurile necesare în scopul facilitării accesului proprietarilor la documentele contabile sau la orice alt document al asociaţiei de proprietari, conform legii, proprietarii au dreptul de a notifica despre aceasta comitetul executiv şi cenzorul/comisia de cenzori. În situaţia nesoluţionării sau a soluţionării necorespunzătoare a solicitărilor notificate în termen de 10 15 zile de la depunerea acestora, proprietarii se pot adresa compartimentelor prevăzute la art. 10.
Clarificări asupra persoanelor vătămate – modificare art. 29, alin. (3)
Art. 29 – (3) Orice persoană sau orice proprietar proprietar din condominiu care se consideră vătămat într-un drept al său din cauza neîndeplinirii sau îndeplinirii defectuoase a atribuţiilor de către preşedinte, membri ai comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator se poate adresa în scris compartimentelor prevăzute la art. 10 sau, după caz, instanţelor judecătoreşti.
Clarificări asupra notificărilor
Art. 30 – (1) Proprietarii din condominii au obligaţia să notifice preşedintelui orice schimbare în structura și numărul membrilor familiei care locuiesc împreună în proprietatea individuala, intervenită prin deces, căsătorii sau naşteri, persoanele luate în spaţiu, precum şi locatarii/comodatarii ca urmare a închirierii sau a împrumutării locuinţei.
Obligativitatea transmiterii datelor de contact
Art. 30 – (21) Proprietarii din condominii au obligaţia să comunice preşedintelui asociației de proprietari datele de contact la care aceștia pot fi anunțați/convocați în condițiile art. 47 alin. (4) și 48 alin. (3) asupra oricărei adunări generale a asociaţiei de proprietari.
Obligativitatea transmiterii actelor către Asociație în cazul transferului de proprietate
Art. 30 – (22) În cazul schimbării titularului dreptului de proprietate, noul proprietar este obligat să depună preşedintelui asociaţiei de proprietari, în termen de 10 zile lucrătoare de la efectuarea transferului dreptului de proprietate, o copie a actului de proprietate, în vederea calculului cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari pentru respectiva locuinţă și pentru spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă.
Art. 30 – (23) În aplicarea prevederilor alin. (22), toate informațiile cuprinse în copia actului de proprietate care nu sunt necesare identificării noului proprietar și calculului cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, vor fi anonimizate de către acesta potrivit prevederilor legale în vigoare privind protecția datelor cu caracter personal.
În lipsa datelor de contact, comunicarea se face la avizier
Art. 30 – (24) Când nu se declară datele de comunicare se va lua la cunoștință la avizier.
În cazuri de urgență, preavizul poate fi mai mic de 24 de ore
Art. 31 – (1) Cu un preaviz motivat scris de 5 zile emis de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, proprietarul este obligat să permită accesul preşedintelui sau al unui membru al comitetului executiv, administratorului şi al unei persoane calificate în realizarea lucrărilor de construcţii/reparaţii, după caz, în proprietatea sa individuală, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectiva proprietate individuală. Fac excepţie cazurile de urgenţă când termenul pentru preaviz este de maxim 24 de ore.
Anunțarea proiectelor de modificare a suprafețelor construite
Art. 34 – (2) Proprietarul poate aduce îmbunătăţiri sau modificări proprietăţii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale în vigoare referitoare la autorizarea executării lucrărilor de construcţii de către autoritatea administraţiei publice competente, fără a pune în pericol integritatea structurală a condominiului, rezistenţa mecanică, stabilitatea şi siguranţa clădirii sau a altor proprietăţi individuale, precum şi buna funcţionare a instalaţiilor aferente acestora. Proiectele de modificare a suprafeţelor construite sau utile se comunică preşedintelui asociaţiei de proprietari în momentul începerii executării lucrărilor.
Clarificări privind interzicerea alegerii sau numirii în funcție de conducere
Art. 30 – (7) Nu pot fi alese sau numite în funcţie de conducere, administrare ori control din cadrul asociaţiilor de proprietari persoanele care au suferit condamnări, în baza unor hotărâri judecătoreşti rămase definitive, pentru infracţiuni de natură economico-financiară, cu excepția situațiilor în care a intervenit reabilitarea, și persoanele care au restanțe către asociaţia de proprietari mai vechi de 90 de zile
Toți coproprietarii au un singur vot (pentru unitatea de proprietate deținută)
Art. 7 – (2)Indiferent de numărul coproprietarilor potrivit alin. (1), în cadrul adunărilor generale ale asociațiilor de proprietari, aceștia au dreptul la un singur vot pentru unitatea de proprietate imobiliară deținută în coproprietate.
Președintele sau CEx sunt obligați sa convoace AG la solicitarea scrisă a 20% din membri
Art. 47 – (3) Adunarea generală ordinară sau extraordinară a asociației de proprietari se convoacă de către :
a) preşedintele asociaţiei de proprietari sau comitetul executiv;
b)cel puţin 20% din numărul proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari.
b) comitetul executiv al asociației de proprietari.
Art. 47 – (3)1 La solicitarea scrisă a cel puţin 20% din numărul proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari, în termen de 3 zile, președintele asociației de proprietari sau, după caz, comitetul executiv, au obligația convocării adunării generale ordinare sau extraordinare, potrivit prevederilor prezentei legi.
Art. 47 – (3)2 În cazul în care președintele sau comitetul executiv nu convoacă adunarea generală potrivit prevederilor alin. (3)1, cel puţin 20% din numărul proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari, pot convoca, în condițiile legii, adunarea generală a asociației de proprietari.
Proprietarii nemembri sunt anuntati despre AG doar la avizier
Art. 47 – (4) Toți proprietarii din condominiu sunt anunțați, prin afișare la avizier, asupra oricărei adunări generale a asociaţiei de proprietari, cu cel puţin 10 zile înainte de data stabilită, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunării generale.
Membrii pot fi convocați la AG prin e-mail, sms sau aplicație
Art. 47 – (4)1 Membrii asociaţiei de proprietari sunt anunţaţi pe bază de tabel nominal convocator sau prin poştă cu scrisoare recomandată, cu conţinut declarat şi confirmare de primire sau prin orice alt mijloc de comunicare legal acceptat, la adresa declarată în temeiul art. 30 alin. (2)1, asupra oricărei adunări generale a asociaţiei de proprietari, cu cel puţin 10 zile înainte de data stabilită, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunării generale.
Clarificări privind convocarea AG de către 20% membri
Art. 47 – (4)2 Prin excepție de la prevederile alin. (4)1, în cazul adunărilor generale convocate conform art. 47 alin. (3)2, toți proprietarii din condominiu, inclusiv membrii asociației de proprietari, sunt anunțați, prin afișare la avizier, asupra oricărei adunări generale a asociaţiei de proprietari, cu cel puţin 10 zile înainte de data stabilită, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunării generale.
Clarificări privind convocarea AG extraordinară
Art. 47 – (4)3 Prin excepție de la prevederile alin. (4) și (4)1, adunările generale extraordinare se pot convoacă în condițiile alin. (3), cu cel puțin 3 zile înainte de data stabilită. Celelalte dispoziții ale alin. (4) se aplică în mod corespunzător.
Clarificări privind propunerile de OZ
Art. 47 – (5) Propunerea de ordine de zi a adunării generale, semnată de preşedinte, membrii comitetului executiv sau de către proprietarii membri ai asociației de proprietari care au solicitat convocarea adunării generale în condițiile alin. (3)1 sau au convocat adunarea generală în condițiile în condițiile alin. (32) şi de cenzor/comisia de cenzori, se aprobă şi se completează prin hotărâre a adunării generale.
Adunările generale pot fi organizate în sistem videoconferință online
Art. 471
(1) Adunarea generală ordinară sau extraordinară a asociației de proprietari poate fi organizată fizic, în sistem videoconferință online sau în sistem mixt.
(2) Adunarea generală ordinară sau extraordinară asociației de proprietari poate fi organizată în sistem videoconferință online sau în sistem mixt numai dacă se poate asigura înregistrarea audio-video a ședinței
(3) La solicitarea a cel puțin 20% din numărul proprietarilor membrii ai asoiației de proprietari, adunările generale ordinare sau extraordinare ale asociației de proprietari se vor organiza în sistem videoconferință online sau în sistem mixt – fizic și online
Clarificare
Art. 48 – (1) Adunarea generală ordinară sau extraordinară poate adopta hotărâri, dacă majoritatea proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari sunt prezenţi personal, sau prin reprezentanţi care au o împuternicire scrisă şi semnată de către proprietarii în numele cărora votează.
Membrii pot vota hotărârile AG-ului pe o perioadă de 3 zile
Art. 48 – (11) Adunarea Generală poate decide un termen de maxim 3 zile de la desfasurarea efectiva a adunării generale pentru votarea fiecărei hotărâri din ședința adunării generale
Membrii care participă online nu pot fi reprezentați
Art. 48 – (1)2 Proprietarii, membrii ai asociației de proprietari, care participă la adunarea generală în sistem videoconferință online nu pot fi reprezentați în cadrul ședințelor adunării generale ale asociației de proprietari.
Clarificări privind termenele de reconvocare
Art. 48 – (2) Dacă la prima convocare nu este întrunit cvorumul necesar de jumătate plus unu din membrii asociaţiei de proprietari, întrunirea adunării generale se suspendă şi se reconvoacă în termen de maximum 15 zile de la data primei convocări în condiţiile prevăzute la art. 47, dar nu mai devreme de 10 zile de la aceasta, respectiv nu mai devreme de 3 zile de la aceasta în cazul reconvocării adunării generale extraordinare
Clarificări privind reconvocarea AG
Art. 48 – (3) La adunarea generală reconvocată, dacă există dovada că toţi membrii asociaţiei de proprietari au fost convocaţi pe bază de tabel convocator sau prin poştă cu scrisoare recomandată, cu conţinut declarat şi confirmare de primire, şi prin afişare la avizier, conform art. 47 alin. (4) – (42), hotărârile pot fi adoptate, indiferent de numărul membrilor prezenţi, prin votul majorităţii acestora.
Art. 48 – (3)1 Prin excepție de la prevederile alin. (2) și (3), în cazul adunărilor generale convocate conform art. 47 alin. (3)2, se pot adopta hotărâri numai dacă majoritatea proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari sunt prezenţi personal sau prin reprezentanţi care au o împuternicire scrisă şi semnată de către proprietarii în numele cărora votează, indiferent dacă adunările generale sunt convocate sau reconvocate potrivit legii.
Clarificare
Art. 49 – (3) – a) fiecare proprietar, membru al asociaţiei, are dreptul la un vot pentru unitatea sa de proprietate imobiliară. Prevederile art. 7 se aplică în mod corespunzător.
Pentru alegerea organelor de conducere, un membru = un vot
Art. 49 – (3) – (a1) prin exceptie de la lit. a), pentru alegerea organelor de conducere, fiecare proprietar, membru al asociaţiei, are dreptul la un vot indiferent de numărul de unități de proprietate imobiliară
Deciziile cu privire la activitățile economico-financiare se iau cu CPI
Art. 49 – (3) – (a2) prin exceptie de la lit. a), deciziile cu privire la activitățile economico- financiare ale asociației de proprietari se iau cu pondere egală cu cota-parte indiviză din proprietatea comună
Clarificări privind votul celor care au participat în format videoconferință online
Art. 49 – (51) Prin exepție de la prevederile alin. (5), în cazul proprietarilor care au participat la ședința adunării generale în format videoconferință online, hotărârile adunărilor generale se pot semna de către aceștia, olograf sau cu semnatură electronică conform legii, în termen de maxim 3 zile de la data la care a avut loc ședința adunării generale a asociației de proprietari.
Art. 49 – (71) Hotărârile adunărilor generale ale asociațiilor de proprietari adoptate cu încălcarea prevederilor prezentei legi sunt nule.
Clarificări privind adoptarea hotărârilor Adunării
Art. 50 Acordul de voinţă al Hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari se realizează se adoptă:
a) prin vot, în adunarea generală a asociaţiei de proprietari sau
b) în baza declaraţiilor scrise şi semnate ale fiecărui proprietar, membru al asociației de proprietari
Termen de contestare a unei hotărâri a Adunării
Art. 52 – (1) Dacă o hotărâre a adunării generale este contrară legii, statutului sau acordului de asociere a asociaţiei de proprietari ori este de natură să prejudicieze interesele proprietarilor, aceştia sau orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său pot/poate ataca în justiţie respectiva hotărâre într-un termen de 60 zile de la data la care au luat la cunoștință.
Clarificări privind responsabilul pentru recalcularea cotelor-părți indivize
Art. 2 -(l) cotă-parte indiviză – cota-parte de proprietate comună forţată, exprimată procentual, care îi revine fiecărui proprietar individual şi este calculată ca raportul dintre suprafaţa utilă a proprietăţii individuale şi suma suprafeţelor utile ale tuturor proprietăţilor individuale din condominiu. Suma cotelor-părţi indivize trebuie să fie egală cu 100%; în caz contrar, președintele asociației de proprietari are obligația luării tuturor măsurilor în vederea recalculării cotelor-părţi indivize, conform suprafeţelor utile
Dacă nimeni din Asociație nu candidează la 3 AG, atunci Asociația poate alege un președinte din afara Asociației
Art. 46 – (11) Dacă dintre membrii asociaţiei de proprietari nu se poate alege un președinte, la trei ședințe consecutive ale Adunării generale atunci adunarea generală a proprietarilor mandatează comitetul executiv pentru alegerea unui președinte din afara asociaţiei de proprietari, persoană fizică cu studii superioare în domeniul economic sau juridic.
Clarificări privind modul de alegere a președintelui
Art. 56 – (1) Preşedintele asociaţiei de proprietari este candidatul, membru al asociaţiei de proprietari, ales prin voinţa sa şi a jumătate plus unu din numărul proprietarilor, membrilor asociației de proprietari prezenţi în cadrul adunării generale. Preşedintele poate delega, pentru cel mult 90 de zile pe an, atribuţiile sale unui membru al comitetului executiv, fără a fi exonerat de răspundere juridică.
Clarificări privind alegerea unui nou președinte
Art. 56 – (2) În caz de încetare a mandatului preşedintelui înainte de termen, comitetul executiv convoacă, în termen de 5 zile de la încetarea mandatului, o adunare generală extraordinară pentru alegerea unui nou preşedinte. Până la alegerea unui nou președinte documentele asociației aflate la președinte se predau comitetului executiv.
Clarificare asupra termenului de transmitere a documentelor
Art. 49 – (3) În cazul schimbării preşedintelui asociaţiei de proprietari, vechiul preşedinte este obligat să transmită noului preşedinte în termen de 5 zile de la încetarea mandatului său alegerea sa, în baza unui proces-verbal de predare-primire vizat de membrii comitetului executiv şi de către cenzor/comisia de cenzori, toate documentele şi bunurile asociaţiei pe care le-a avut în administrare sau în folosinţă.
Termen nou de răspuns la contestații
Art. 57 – (1) – e) răspunde în scris la sesizările și contestațiile scrise ale proprietarilor din condominiu în termen de maximum 10 20 zile de la primirea acestora;
Clarificări privind actualizarea actelor asociației
Art. 57 – (1) – o) în cazul modificării cadrului legislativ privind asociaţiile de proprietari, preşedintele convoacă adunarea generală a asociaţiei de proprietari pentru modificarea conformă a statutului asociaţiei, acordului de asociere sau a regulamentului condominiului
Noi atribuții ale președintelui
Art. 57 – (1) – t) păstrează la sediul asociaţiei de proprietari dosarul de înfiinţare a asociaţiei de proprietari, împreună cu toate modificările și completările ulterioare;
Art. 57 – (1) – u) prezintă compartimentelor specializate în sprijinirea, îndrumarea şi controlul asociaţiilor de proprietari din cadrul autorităţii administraţiei publice locale, la solicitarea acestora, orice document al asociației de proprietari;
Art. 57 – (1) – v) îndeplineşte orice alte atribuţii prevăzute de lege.
Clarificare – modificare art. 54, alin. 1)
Art. 54 – (1) Membrii comitetului executiv sunt desemnaţi aleși de către adunarea generală a asociaţiei de proprietari, dintre membrii asociaţiei de proprietari.
Numărul de membri CEx poate fi egal cu numărul de scări
Art. 54 – (22) Prin excepție de la alineatul (2), Adunarea generală poate alege un număr mai mare de membri comitet executiv, dar nu mai mare decât numărul de scări din condominiu.
Clarificări asupra ,,situațiilor excepționale și de criză”
Art. 55 – (1) – n) gestionează situaţiile excepţionale şi de criză în limita atribuțiilor din lege sau a mandatului dat de adunarea generală
Clarificări privind modul de păstrare a arhivei Asociației
Art. 57 – (1) – s) ţine evidenţa şi răspunde de păstrarea în bune condiţii a arhivei documentelor financiar-contabile ale asociaţiei de proprietari arhivei asociației, inclusiv a documentelor financiar-contabile ale asociaţiei de proprietari, conform prevederilor Legii nr. 16/1996 privind Arhivele naționale, cu modificările și completările ulterioare, Legii contabilității nr. 82/1991, cu modificările și completările ulterioare, Ordinului ministrului finanțelor publice nr. 2634/2015 privind documentele financiar-contabile și conform Ordinului ministrului finanțelor publice nr. 3103/2017 privind aprobarea Reglementărilor contabile pentru persoanele juridice fără scop patrimonial
Ședințele CEx pot fi convocate prin email sau sms + noi termene
Art. 55 – (3) Şedinţele comitetului executiv se țin cel puţin o dată pe lună ori de câte ori se consideră necesar, și se convoacă, pe bază de tabel convocator, online sau prin orice mijloc de comunicare legal acceptat, de preşedintele asociaţiei de proprietari sau de jumătate plus unu din numărul membrilor săi, cu cel puţin 5 3 zile înainte de data stabilită pentru şedinţă.
Clarificări asupra modului în care se iau deciziile în CEx
Art. 55 – 4) Deciziile comitetului executiv se iau cu votul a jumătate plus unu din numărul membrilor săi, se consemnează în registrul unic de procese-verbale al asociaţiei de proprietari şi se semnează de toţi membrii prezenţi, precum şi de către cenzor/comisia de cenzori şi se afişează la avizier în termen de maximum 7 zile de la data şedinţei comitetului executiv.
În cazul demisiei președintelui sau a unui membru CEx, atribuțiile acestuia vor fi îndeplinite de către un membru CEx
Art. 55 – (9) În situaţia extraordinară în care în cadrul adunării generale nu este/nu poate fi ales un preşedinte sau un alt membru al comitetului executiv în baza prevederilor alin. (8), atribuţiile membrului demisionar vor fi îndeplinite de către un membru al comitetului executiv ales prin decizie de către acesta conform prevederilor alin. (4), urmând ca în termen de cel mult 90 de zile de la data adunării generale să fie convocată o nouă adunare generală pentru alegerea unui nou preşedinte sau a unui alt membru al comitetului executiv, după caz
Contravenție pentru negocierea fără mandat
Art. 65 – (2) Negocierea fără mandat din partea adunării generale sau cu depășirea limitelor mandatului, constituie abatere contravențională.
Cenzor ca PFA – completare art 46, alin. (2)
Art. 46 – (2) Dacă dintre membrii asociaţiei de proprietari nu se poate alege un cenzor, atunci adunarea generală a proprietarilor mandatează comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociaţiei de proprietari, persoană fizică cu studii superioare în domeniul economic sau juridic ori persoană fizică autorizată sau persoană juridică cu domeniul de activitate contabilitate, audit financiar sau consultanţă în domeniul fiscal, pe bază de contract individual de muncă sau, după caz, contract de prestări de servicii.
Cenzorul poate avea studii liceale, dar economice, sau studii superioare – modificare art. 60, alin. 1)
Art. 60 – (1) În cazul în care cenzorul/membrii comisiei de cenzori sunt persoane fizice, membri ai asociației de proprietari, acestea trebuie să aibă cel puţin studii medii liceale în domeniul economic, absolvite cu diplomă de bacalaureat sau studii în domeniul juridic.
Clarificări – completare art. 60, alin. 3)
Art. 60 – (3) Cenzorul sau membrii comisiei de cenzori depun, dacă adunarea generală a asociaţiei de proprietari hotărăşte astfel, în contul bancar al asociaţiei de proprietari prevăzut la art. 20, o garanţie, pe baza unui contract de garanţie încheiat în acest sens. Cuantumul garanţiei nu poate fi mai mic decât media anuală a totalului cheltuielilor lunare ale asociaţiei.
Clarificări asupra modului de colaborare cu un cenzor
Art. 60 – (8) Cenzorul/Membrii comisiei de cenzori, angajat/angajaţi al/ai asociaţiei de proprietari, pot fi remunerat/remuneraţi pe baza unui contract individual de muncă sau contract de prestări servicii sau contract de mandat, conform hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari, consemnată în procesul-verbal
Cenzorul participă la cerere la ședințele comitetului executiv
Art. 61 – (1) – f) participă la adunările generale ale asociaţiei de proprietari şi ale comitetului executiv, asigurând legalitatea desfăşurării acestora
Art. 57 – (1) – g) poate participa, atunci când consideră necesar sau la solicitarea președintelui asociației de proprietari, la ședințele comitetului executiv, asigurând legalitatea desfăşurării acestora.
Atestatul se poate obține fie pe baza certificatului de calificare profesională, fie echivalând alte formări profesionale
Art. 2 – e) atestat – actul care dovedeşte calitatea de administrator de condominii, prin care persoanele fizice care deţin certificate de calificare conform lit. f) sau echivalent potrivit prevederilor OUG 129/2000 privind formarea profesională a adulţilor, republicată cu modificările şi completările ulterioare sunt atestate de către primarul unității administrativ-teritoriale pe raza căreia respectivă persoană își are domiciliul/sediul, în baza unei hotărâri a consiliului local
Administratorul va solicita UAT – ului în raza căruia își are domiciliul eliberarea atestatului
Art. 10 – (6) Atestatul prevăzut la alin. (5) se emite de către primarul unității administrativ-teritoriale pe raza căreia persoana care solicită atestatul își are domiciliul/sediul, în baza unei hotărâri a consiliului local, pe baza următoarelor documente:
Termen și obligații pentru eliberarea atestatului
Art. 10 – (7) Atestatul se emite în termen de 30 de zile de la data depunerii documentelor prevăzute la alin. (5).
Art. 10 – (8) În cazul neîndeplinirii condițiilor prevăzute de lege, autoritatea administrației publice locale respinge motivat solicitarea în termenul prevăzut la alin. (7).
Art. 10 – (9) Atestatul emis de o autoritate a administrației publice locale este recunoscut de orice altă autoritate a administrației publice locale.
Neîndepliniriea atribuțiilor de către compartimentele specializate atrage răspundere administrativ-disciplinară
Art. 10 – (10) Neîndeplinirea atribuțiilor prevăzute de prezenta lege de către funcționarii publici din cadrul compartimentelor specializate în sprijinirea, îndrumarea şi controlul asociaţiilor de proprietari atrage răspunderea administrativ-disciplinară a acestora conform Codului administrativ adoptat prin Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 57/2019, cu modificările și completările ulterioare.
Clarificări privind aducerea la cunoștința a desemnării administratorului
Art. 63 – (3) Desemnarea administratorului şi încheierea contractului de administrare se fac de către comitetul executiv reprezentat de președintele asociației de proprietari, în baza mandatului acordat de adunarea generală, şi decizia se comunică aduce la cunoștința tuturor proprietarilor prin afișare la avizier.
Administratorul execută inclusiv deciziile CEX
Art. 66 – (1) – e) execută dispozițiile prevăzute în hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari și în deciziile Comitetului Executiv, în conformitate cu prezenta lege, regulamentul condominiului și conform contractului de administrare.
Clarificări legale
Art. 66 – (1) – f) organizează şi conduce contabilitatea în partidă simplă şi activitatea de casierie, în conformitate cu prevederile legislației în vigoare;
g) gestionează, separat pentru fiecare asociaţie, bunurile materiale şi fondurile băneşti ale asociaţiei, conform hotărârilor adunării generale şi deciziilor comitetului executiv în conformitate cu prevederile legislației în vigoare;
Clarificări
Art. 66 – (1) – h) propune, cel târziu până la sfârşitul perioadei de recalculare a cheltuielilor exerciţiului financiar al asociaţiei de proprietari, bugete anuale şi prognoze pe termen mediu în care trebuie să includă sumele achitate, lucrările de întreținere și lucrările de reabilitare și îmbunătățire, sumele necesare din fondurile asociaţiei, alte cheltuieli previzibile şi o estimare generală a cheltuielilor asociaţiei de proprietari;
Clarificări privind depunerea situației soldurilor elementelor de actv și pasiv
Art. 66 – (1) – n) întocmeşte lunar şi depune semestrial, până la 1 martie anul curent, pentru situația existentă la 31 decembrie anul anterior, și până la 1 septembrie anul curent pentru situația existentă la 30 iunie anul curent, la compartimentul specializat în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari pe a cărei rază teritorială se află condominiul situaţia soldurilor elementelor de activ şi pasiv;
Clarificări
Art. 66 – (1) – q) îndeplineşte orice alte atribuţii stabilite în cadrul adunării generale a asociaţiei de proprietari și cele stabilite de comitetul executiv al asociației de proprietari în conformitate cu legea.
Clarificări privind abaterile administratorului
Art. 66 – (4) În cazul în care administratorul, care are calitatea de angajat cu contract de muncă, nu își îndeplinește obligațiile sau le îndeplinește în mod defectuos, cauzând prejudicii asociației de proprietari, asociația de proprietari, în baza hotărârii adunării generale, în funcție de gravitatea faptei, în conformitate cu prevederile Codului Muncii, poate aplica sancțiunile legale și totodată poate acționa în instanță administratorul pentru recuperarea prejudiciilor provocate.
Art. 66 – (4¹) În cazul în care administratorului care își desfășoară activitatea în baza unui contract de prestări servicii, asociația de proprietari în baza prevederilor contractului de prestări servicii, poate decide, cu excepția cazurilor în care faptele sau actele administratorului întrunesc elementele constitutive ale unei infracțiuni, diminuarea contravalorii prestației sau o acțiune în instanță, în funcție de gravitatea faptei comise.
Clarificări – modificare art. 68
Art. 68 – Pentru protejarea intereselor proprietarilor şi ale asociaţiei de proprietari împotriva riscurilor aferente activităţii de administrare într-un condominiu, administratorii, la solicitarea asociaţiilor de proprietari Adunării Generale, sunt obligaţi să încheie, pe cheltuială proprie, poliţe de asigurare de răspundere civilă profesională
Termen nou pentru predarea documentelor
Art. 69 – (1) În cazul schimbării administratorului, vechiul administrator este obligat să transmită noului administrator, în baza unui proces-verbal de predare-primire vizat de preşedintele asociației și de către cenzor/comisia de cenzori, într-un termen de 5 15 zile de la încetarea contractului său, totalitatea documentelor, bunurilor şi valorilor aflate în administrarea sa, situaţia financiar-contabilă a asociaţiei, şi a fiecărui proprietar în raport cu asociaţia, situaţia soldurilor elementelor de activ şi de pasiv la data predării. Procesul-verbal cuprinde şi chitanţa de plată cu care s-a făcut ultima încasare, numele proprietarilor restanţieri, sumele restante, contractele în derulare, plăţile ce urmează a fi făcute după data predării.
Comunicare online cu proprietarul restant
Art. 78 – (1) Administratorul este obligat să notifice, în scris sau prin orice mijloace de comunicare legal acceptat, proprietarul care are plăţi restanțe la cheltuielile comune ale imobilului asupra datoriilor şi să înștiințeze președintele și comitetul executiv al asociaţiei de proprietari despre restanţe
Cheltuielile sunt legate și de administrare
Art. 2 – (2) – g) cheltuieli ale asociaţiei de proprietari – totalitatea cheltuielilor sau obligaţiilor financiare ale asociaţiei de proprietari care sunt legate de administrarea, exploatarea, repararea, întreţinerea, modernizarea, reabilitarea proprietăţii comune, precum şi cheltuielile cu serviciile de care beneficiază proprietarii şi care nu sunt facturate acestora în mod individual
2 conturi bancare – un cont curent și unul de economii
Art. 20 – (1) Fiecare asociaţie de proprietari este obligată să deţină:
a) un cont bancar unic sau,
b) două conturi bancare, respectiv un cont bancar de venituri și cheltuieli curente și un cont aferent unui depozit bancar al Asociației.
Art. 20 – (11) În cazul în care adunarea generală a asociației de proprietari, cu majoritatea proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari, hotărăște constituirea a două conturi bancare potrivit alin. (1) lit. b), în contul bancar pentru depozit bancar se depun toate fondurile legal constituite ale asociației de proprietari, potrivit legii, cu excepția fondului de rulment care se depune, împreună cu sumele aferente cheltuielilor curente, în contul bancar de venituri și cheltuieli.
Clarificări
Art. 20 – (2) În vederea plăţii cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, datele de identificare ale contului bancar/conturilor bancare prevăzute la alin. (1) se comunică tuturor proprietarilor prin afişare la avizier, odată cu lista de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari.
Art. 20 – (3) Prin datele de identificare ale contului bancar/conturilor bancare menţionate la alin. (2) se înţelege numele titularului contului, cod de identificare fiscală, banca la care este deschis contul, sucursala şi codul IBAN
Clarificări privind cheltuielile aferente părților comune
Art. 38 – (3) Cheltuielile aferente părţilor comune utilizate exclusiv de către terți, în condițiile alin. (2), sunt în sarcina acestora din urmă.
Termen nou pentru depunerea încasărilor
Art. 67 – (2) Administratorul este obligat să folosească pentru plăţile curente şi pentru încasări contul/conturile asociaţiei de proprietari prevăzute la art. 20 alin. (1), la care au acces pentru informare, în condiţiile art. 2.184-2.190 din Legea nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, toţi proprietarii. În aceste conturi sunt vărsate, în termen de 24 de ore cel târziu în ziua lucrătoare imediat următoare de la primirea acestora, toate sumele sau valorile primite în numele său în contul asociaţiei.
Adunarea generala stabilește plafonul maxim lunar
Art. 67 – (5) Prin excepţie de la prevederile alin. (2), cu acordul adunării generale a asociaţiei de proprietari, exclusiv în vederea efectuării operaţiunilor de plăţi pentru cheltuieli neprevăzute, administratorul poate păstra în casierie în numerar în limita unui plafon lunar de 1.000 lei, stabilit de Adunarea generala a asociației de proprietari, cu respectarea prevederilor legale în vigoare.
Reglementare mijloace alternative de plată
Art. 671
(1) Prin excepție de la prevederile alin. (2) și (3) ale art. 67, asociațiile de proprietari pot utiliza orice mijloace alternative de plată prevăzute de legislația în vigoare, în baza unor contracte de prestări servicii.
(2) Contractele încheiate în vederea prestării serviciilor prevăzute la alin. (1) cu prestatori ai căror reprezentanți sau angajați sunt rude până la gradul al IV-lea cu persoanele aflate în funcţii de conducere, administrare sau control din cadrul respectivelor asociaţii de proprietari, sunt nule de drept.
Clarificări privind apartenența veniturilor obținute din exploatarea proprietății comune
Art. 70 – (1) Toate veniturile obţinute din exploatarea proprietăţii comune, inclusiv veniturile din dobânzi bancare, aparţin asociaţiei de proprietari şi nu se plătesc proprietarilor
Destinația veniturilor este stabilită de Adunare
Art. 70 – (2) Veniturile prevăzute la alin. (1) alimentează numai fondul de reparaţii al asociaţiei de proprietari şi nu se plătesc proprietarilor. Lista acestor venituri, precum şi cheltuielile aferente lor sunt prezentate semestrial, într-un raport afişat la avizierul asociaţiei, şi se evidenţiază în registrul unic de venituri şi cheltuieli al asociaţiei de proprietari se folosesc conform destinației aprobate de Adunarea Generală
Adunarea stabilește modul de colectare a fondului de reparații
Art. 71 – (2) Proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari au obligaţia să aprobe în adunarea generală a asociației de proprietari un fond de reparaţii anual, necesar pentru repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune. Comitetul executiv fundamentează şi prezintă adunării generale suma anuală necesară pentru constituirea sau completarea fondului de reparaţii, care se alimentează în avans, în tranşe lunare egale, stabilite conform hotărârii adunării generale, prevăzute în lista de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari. Fondul de reparaţii este utilizat numai pentru consolidarea condominiului, reabilitarea termică, creşterea calităţii ambiental-arhitecturale a construcţiilor, precum şi pentru repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune
Chitanța nominală separată doar la solicitare pentru fondul de reparații
Art. 71 – (4) Pentru încasarea fondului de reparaţii, la solicitarea proprietarului, administratorul eliberează acestuia chitanţă nominală separată.
Chitanța nominală separată doar la solicitare pentru fondul de rulment
Art. 72 – (4) Pentru încasarea fondului de rulment, administratorul eliberează la solicitarea proprietarilor chitanţă nominală separată.
Clarificări privind modul de restituire a fondului de rulment
Art. 72 – (5) Fondul de rulment încasat se restituie la transmiterea dreptului de proprietate, dacă prin actele translative de proprietate nu se stipulează altfel, pe baza cererii scrise a proprietarului care înstrăinează unitatea de proprietate imobiliară
Clarificări privind alte fonduri
Art. 73 – (1) În cadrul adunării generale, proprietarii membri ai asociației de proprietari pot aproba şi alte fonduri cu caracter special, precum şi modul de constituire și utilizare al acestora.
Clarificări privind eliberarea chitanțelor
Art. 73 – (2) Toate fondurile speciale ale asociaţiei de proprietari se depun în contul/conturile asociaţiei de proprietari, după caz, potrivit prevederilor art. 20, au evidenţă separată şi, la solicitarea proprietarului, pentru fiecare se emite chitanţă separată.
Cheltuielile pe consumatori tehnici dispar
Art. 75 – (2) – e) cheltuieli pe consumatori tehnici;
Plata restanțelor se face în ordinea vechimii lor
Art. 75 – (22) Plata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv plata cotelor de contribuție la fondurile asociației de proprietari se efectuează de către proprietarii din condominiu în ordinea vechimii acestora, indiferent de modul de calcul, tipul datoriei şi de criteriile de repartizare pe proprietăţi individuale.
Cheltuielile legate de exploatarea, repararea sau întreţinerea proprietăţii comune şi cheltuielile pentru asigurarea serviciilor de care beneficiază proprietarii se fac pe CPI
Art. 75 – (6) În lipsa unor prevederi legale sau înțelegeri contrare, cheltuielile legate de exploatarea, repararea sau întreţinerea proprietăţii comune şi cheltuielile pentru asigurarea serviciilor de care beneficiază proprietarii şi care nu sunt facturate individual către proprietăţile individuale, altele decât cele prevăzute la art. 82 – art. 93 din prezenta lege, se repartizează proporţional cu cota-parte din proprietatea comună.
Termen nou de la care începe aplicarea penalităților
Art. 77 – (1) Asociaţia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalităţi pentru orice sumă cu titlu de restanţă, afişată pe lista de plată. Penalităţile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica numai după o perioadă de 30 15 de zile de la termenul scadent pentru plată, fără ca suma penalităţilor să poată depăşi suma la care s-au aplicat.
Gazele naturale pentru părți comune intră la cheltuieli după numărul de persoane
Art. 82 – (2) Cheltuielile repartizate după numărul de persoane reprezintă cheltuielile asociaţiei pentru: apă rece, apă caldă şi canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde de consum; gaze naturale; energia electrică utilizată pentru funcționarea instalațiilor comune, inclusiv a ascensoarelor; colectarea deşeurilor menajere, vidanjare.
Adunarea poate excepta de la plata cheltuielilor copiii sub 3 ani
Art. 82 – (6) Adunarea generală a asociației de proprietari poate hotărî exceptarea copiilor, până la îndeplinirea vârstei de 3 ani, de la plata cheltuielilor repartizate după numărul de
Dacă nu există repartitoare, căldura se repartizează pe CPI
Art. 83 – (3) În cazurile în care cheltuielile pentru energie termică utilizată pentru încălzirea proprietății individuale nu se pot repartiza pe consumuri individuale în funcție de indexul repartitoarelor de costuri, acestea se repartizează proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză de proprietate care îi revine fiecărui proprietar.
Investițiile de față se repartizează după CPI
Art. 84 – (1) Cheltuielile repartizate după cota-parte de proprietate reprezintă cheltuielile asociaţiei efectuate pentru întreţinerea, repararea, exploatarea şi, după caz, consolidarea şi/sau reabilitarea părţilor de construcţii şi instalaţii, investiții și măsuri pentru creșterea calității arhitectural-ambientale, aferente condominiului aflate în proprietate comună indiviză. Aceste cheltuieli se repartizează proporţional cu cota-parte din proprietatea comună a fiecărui proprietar.
Clarificări privind cheltuielile pe cota-parte indiviză
Art. 85 – Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile asociaţiei cu privire la proprietatea comună, cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrări de întreţinere, service, reparaţii şi, după caz, de consolidare, reabilitare, eficienţă energetică, modernizare la părţile de construcţii şi instalaţii aflate în/şi pe proprietatea comună, astfel cum este descrisă în cartea tehnică a construcţiei şi în acordul de asociere: subsolul; conductele de distribuţie şi coloanele instalaţiilor de apă, canalizare, încălzire, energie electrică; echipamente de echilibrare hidraulică a instalaţiilor; casa scării; podul; spălătoria; uscătoria; terasa; ascensorul; interfonul – partea de instalaţie de pe proprietatea comună; centrala termică proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deşeurilor menajere; structura de rezistenţă; faţadele; acoperişul şi altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociaţiei; salarii sau remuneraţii pentru administrator, contabil, instalator, electrician, portar, îngrijitor, personalul care asigură curăţenia etc.; indemnizaţii acordate membrilor asociaţiei de proprietari ori persoanelor alese: preşedintele, membrii comitetului executiv şi cenzorului/comisiei de cenzori; prime; credite bancare; contracte sau poliţe de asigurări; cheltuieli cu produse şi accesorii pentru curăţenie, alte servicii administrative către proprietatea comună toate cheltuielile asociaţiei cu privire la proprietatea comună, cu excepția celor prevăzute la art. 75 alin. (2) lit. a), b), d) și e).
Cheltuielile de altă natură dispar
Art. 91 Cheltuielile de altă natură reprezintă cheltuielile efectuate pentru plata unor servicii care nu pot fi repartizate după criteriile prevăzute la art.75 alin.(2) lit.a)-e).
Art. 92 Cheltuielile de altă natură reprezintă cheltuielile asociaţiei de proprietari pentru: lucrările de întreţinere, reparații și înlocuiri la antenă ori antenele colective de televiziune, care se repartizează în raport cu numărul prizelor de televizoare aflate în locuințe și în spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, în condiţiile în care nu există o hotărâre a adunării generale prin care sistemul de antenă colectivă să fie desfiinţat sau casat; cutiile poştale, cheile de la uşa de intrare comună în clădire, care se repartizează în raport cu numărul proprietarilor; alte cheltuieli, repartizarea făcându-se în conformitate cu clauzele contractuale sau conform modului de facturare; curățatul coșurilor de fum, care se repartizează fiecărui proprietar proporţional cu numărul sobelor şi al maşinilor de gătit racordate la coşurile de fum ale clădirii.
Cheltuieli pe unitate de proprietate imobiliară
Art. 91
(1) Cheltuielile pe unitate de proprietate imobiliară sunt cheltuieli ale asociației de proprietari aferente serviciilor de care beneficiază toţi proprietarii în mod egal, gestionate financiar prin intermediul asociaţiei de proprietari, și care nu pot fi raportate la numărul de persoane care locuiesc sau desfăşoară activităţi în proprietăţi individuale sau la cota-parte indiviză de proprietate.
(2) Reprezintă cheltuieli pe unitate de proprietate imobiliară:
a) Cheltuieli judiciare și amenzi contraventionale (altele decat cele prevăzute la art 102- de sancțiuni);
b) Cheltuieli cu achiziția documentelor tipizate;
c) Cheltuieli aferente comisioanelor bancare;
d) Abonamente la telefonie sau internet utilizate exclusiv pentru desfășurarea activității asociației de proprietari;
e) pierderile de consum apă rece, apă caldă și energie termică cauzate în urma unor defecțiuni a instalațiilor pe proprietatea comună, rezultate din diferența de consum înregistrată la branșamentul condominiului și suma consumurilor înregistrate la nivelul tuturor proprietăților individuale din condominiu.
f) cheltuieli pentru cutiile poștale
Clarificări privind repartizarea cheltuielilor
Art. 93 – Alte cheltuieli în cadrul asociaţiei de proprietari se repartizează în conformitate cu normele şi normativele avute în vedere la facturarea comună a acestora si/sau serviciilor comunitare de utilități publice sau în conformitate cu clauzele prevăzute în contractele încheiate cu furnizorii acestora.
Articolul 102, alin. 1) trebuie corelat cu toate modificările din lege și va acoperi toate abaterile de la lege – câteva exemple care nu sunt complete și finale
Art. 102 – (1)
e) neîndeplinirea sau depăşirea atribuţiilor prevăzute la art. 17 alin. (6) – (8), art. 22 alin. (2), art. 28 alin (3), art. 32 alin. (3), art. 33, art. 37 alin. (3) și (7), art. 46 alin. (2), art. 47 alin. (1), art. 49 alin. (1) lit. f), alin. (2) și (7), art. 55, art. 56 alin. (1), (2) și (3), art. 57, art. 62, art. 63 alin. (3), art. 71 alin. (2), art. 80 alin. (4), art. 82 alin. (3) – (5), art. 86 alin. (2) și art. 105 din lege de către preşedinte sau membrii comitetului
e1) neîndeplinirea sau depăşirea atribuţiilor prevăzute la art. 33 alin. (8), art. 49 alin. (3) lit. f), art. 55 alin. (5), art. 64 alin. (8), art. 65 alin. (2), art. 66, art. 67 alin. (1), (2) și (5), art. 69, art. 71 alin. (4) și (5), art. 72 alin. (4), art. 74, art. 78 alin. (1), art. 106 din lege de către administrator –MDLPA GL 23 mai 2022
e2) neîndeplinirea sau depăşirea atribuţiilor prevăzute la art. 59, art. 60 alin. (1), (2), (6) și (7) și art. 61 din lege de către cenzor/comisia de cenzori. –MDLPA GL 23 mai 2022
e3) nerespectarea prevederilor art. 15 alin. (3) și (4), ale art. 17 alin. (3) si (7), art. 40 alin. (3) din lege referitoare la statutul și acordul de asociere al asociațiilor de proprietari
